【不動産】離婚したら住宅ローンや家はどうなる

まずは名義や契約内容の確認を

家をどうするかについて取り決めをする前に、家の名義や住宅ローンの契約内容などを確認しましょう。

土地・建物の名義が誰になっているかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することでわかります。
不動産に抵当権などの担保権が設定されている場合にも、登記簿謄本からわかります。

住宅ローンの契約内容は、契約書を確認し、誰が主債務者であるか、保証人であるかを確認しましょう。
主債務者や保証人としての義務は、離婚とは関係なく残ります。

家の評価額（価値）を調べる

離婚に際し、どのように財産分与するかという場面ですから、家の評価額を不動産業者に査定してもらう必要があります。

家の評価額がローンの残高より安い場合には、家を売却してもローンが残ります。
このオーバーローンの家は無価値として扱います。

反対に、家の評価額がローン残高より高い場合には、家を売却することで利益が出ることになります。
そのため、こうしたアンダーローンの際はその利益をどのように分与するかという問題になります。
（※家が評価額通りに、すぐに売れるとは限りません。）

実際にどうやって財産分与するか

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローンの名義人がローンを支払いながら、そのまま住み続けるケースが多いようです。
家を売却する場合には、残ったローンの支払いを、どちらが負担し、どのように支払っていくのかを取り決めないといけません。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合には、家を売却した利益を夫婦で分けるのがもっとも簡単です。
しかし、家を売却しない場合には、利益に該当する分を、家をもらう方がもらわない方に金銭で支払うなど、取り決めを行うことになります。

頭金は私が支払ったのに、財産分与は半分ずつ？

たとえば、住宅ローンの頭金は、自分の両親に支払ってもらった、あるいは婚姻前に貯めた自分の貯金を充てて支払った、というような場合があります。

このような場合には、その割合部分は、夫婦の共有財産ではなく、支払った方（妻あるいは夫）の固有の財産として評価される可能性があります。
単純に夫婦で２分の１ずつ分与する、というわけではないということです。

このような事情があり、財産分与でもめている場合には、早めに弁護士に相談するのが良いでしょう。

税金のことも注意

土地や建物の財産分与には、分与した人に「譲渡所得税」が課される場合があるので注意が必要です。
また、分与された側にも、「不動産取得税」が発生します。

不動産の財産分与は、時には不動産会社や銀行との交渉もこなさなくてはならず、税金の問題もあり、専門知識が必要となる難しい問題です。

のちのちのトラブルを避けるためにも、早めに専門家に相談しましょう。
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