【不動産】離婚したら住宅ローンや家はどうなる

【不動産】離婚したら住宅ローンや家はどうなる

結婚している間に夫婦で家を購入した場合、その残った住宅ローンを誰が払っていくのか、家は売却するのか、どちらかが住み続けるのか、保証人はどうするのかなどの問題が生じます。
不動産は金額も大きく、現金のように簡単に分割できないので、手続きは煩雑です。
離婚の際、不動産の財産分与がある場合には、早めに弁護士に相談をするのが良いでしょう。
不動産の財産分与は専門知識が必要となる難しい問題です。

まずは名義や契約内容の確認を

家をどうするかについて取り決めをする前に、家の名義や住宅ローンの契約内容などを確認しましょう。

土地・建物の名義が誰になっているかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することでわかります。
不動産に抵当権などの担保権が設定されている場合にも、登記簿謄本からわかります。

住宅ローンの契約内容は、契約書を確認し、誰が主債務者であるか、保証人であるかを確認しましょう。
主債務者や保証人としての義務は、離婚とは関係なく残ります。

家の評価額(価値)を調べる

離婚に際し、どのように財産分与するかという場面ですから、家の評価額を不動産業者に査定してもらう必要があります。

家の評価額がローンの残高より安い場合には、家を売却してもローンが残ります。
このオーバーローンの家は無価値として扱います。

反対に、家の評価額がローン残高より高い場合には、家を売却することで利益が出ることになります。
そのため、こうしたアンダーローンの際はその利益をどのように分与するかという問題になります
(※家が評価額通りに、すぐに売れるとは限りません。)

実際にどうやって財産分与するか

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローンの名義人がローンを支払いながら、そのまま住み続けるケースが多いようです。
家を売却する場合には、残ったローンの支払いを、どちらが負担し、どのように支払っていくのかを取り決めないといけません。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合には、家を売却した利益を夫婦で分けるのがもっとも簡単です。
しかし、家を売却しない場合には、利益に該当する分を、家をもらう方がもらわない方に金銭で支払うなど、取り決めを行うことになります。

頭金は私が支払ったのに、財産分与は半分ずつ?

たとえば、住宅ローンの頭金は、自分の両親に支払ってもらった、あるいは婚姻前に貯めた自分の貯金を充てて支払った、というような場合があります。

このような場合には、その割合部分は、夫婦の共有財産ではなく、支払った方(妻あるいは夫)の固有の財産として評価される可能性があります。
単純に夫婦で2分の1ずつ分与する、というわけではないということです。

このような事情があり、財産分与でもめている場合には、早めに弁護士に相談するのが良いでしょう。

税金のことも注意

土地や建物の財産分与には、分与した人に「譲渡所得税」が課される場合があるので注意が必要です。
また、分与された側にも、「不動産取得税」が発生します。

不動産の財産分与は、時には不動産会社や銀行との交渉もこなさなくてはならず、税金の問題もあり、専門知識が必要となる難しい問題です。

のちのちのトラブルを避けるためにも、早めに専門家に相談しましょう。
無用な争いを避け、早期に解決を図りたい方のご相談はこちらよりご予約を承っております。

次ページ

無料相談

はじめての弁護士相談でも安心の「おためし無料相談」。具体的な解決策の提案や、ご不安や疑問点について親身になってアドバイスいたします。「おためし無料相談」の内容について、解説いたします。

「離婚と不動産」に関するよくある質問

  • 住宅ローン付の不動産を任意売却する際の流れを教えてください。

    おおよそ次のとおりです。

    1)不動産会社による査定書を取得する
    近隣不動産業者などに査定の依頼をおこないます。
    2)抵当権者である金融機関に連絡・相談を行う
    金融機関による不動産会社の紹介を受ける場合もあります。
    3)任意売却を行う
    不動産業者等に依頼することが一般的です。
    4)買主と売買契約

  • 離婚により分与を受けた不動産の名義変更について教えてください。

    財産分与を原因とする名義変更は夫婦の協力が必要ですが、裁判上の離婚(調停離婚、訴訟上の和解離婚、判決による離婚)の場合、「財産分与を原因とする移転登記手続きを行う」という内容が含まれていれば、分与を受ける側が単独で登記申請できます。

    財産分与による不動産の名義変更には、分与した側、分与を受けた側の双方が協力して法務局に登記申請をおこないます。 そのため、一方の協力が得られない場合には、登記手続を進めることはできません。 ただし、裁判上の離婚(調停離婚、訴訟上の和解離婚、判決による離婚)の場合、「財産分与を原因とする移転登記手続きを行う」という内容が含まれていれば、分与を受ける側が単独で登記申請できます。

    なお、登記手続をおこなわないと、当事者以外の第三者に対して、所有権を主張することができず、その後の「不動産の売却」「不動産を担保にした資金の借り入れ」などもおこなえません。

  • 離婚の「おためし無料相談」では何をアドバイスしてもらえますか?

    「解決策の提案」「個別の不安点への回答」などです。

    初回無料にて、離婚の解決実績が豊富な弁護士が直接対応いたします。

     【別居前】の方には、「別居前にやるべきこと」
     【別居後】の方には、「有利な離婚の進め方」
    について、アドバイス致します。

    また、それ以外にも、次の点についてしっかり相談いたします。

    1. 解決の選択肢の提案
    2. 解決までの見通し
    3. 個別の事情における不安·疑問点へのアドバイス

    今後トラブルが再発しないよう、客観的で適切な解決方法を提案いたします。

    第三者から、専門的なアドバイスを受けたいという方は、 ぜひ、おためし無料相談をご利用下さい。

  • 無料相談利用後に、その場で契約させられたりしませんか?

    一切ありません。

    年間300件以上の来所相談、WEBビデオ相談、電話相談をおこなっています。 多くの場合、無料相談で不安を解消いただいています。

    「別居」からの「離婚」をどうすすめるかでお悩みのあなたに、弁護士が親身になってアドバイスします。

    夫婦問題は、信頼できる解決パートナー選びが大切です。 だからこそ「弁護士との相性」「弁護士が必要かどうか」を検討していただくために、お試し無料相談をおこなっています。 「別居」ひとつとっても、注意すべきことは多くあります。あなただけの解決策をアドバイスいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

おためし無料相談

電話オンライン対応


離婚・相続トラブルが得意な弁護士がアドバイス


  • 解決策のご提案
  • 解決までの流れ
  • セカンドオピニオン
  • 弁護士によるサポート内容
  • 不安・疑問への回答
  • 弁護士費用のお見積もり

あなたのお気持ちをお伺いしながら、インターネットでは得られない解決策を一緒になって探します。
無料相談を利用したからといって、依頼を強制するようなことも、しつこい営業もありません。
私たちのサポートを必要とする場合には全力であなたをサポートいたします。まずは、お気軽にご相談ください。