【不動産】離婚したら住宅ローンや家はどうなる

【不動産】離婚したら住宅ローンや家はどうなる

結婚している間に夫婦で家を購入した場合、その残った住宅ローンを誰が払っていくのか、家は売却するのか、どちらかが住み続けるのか、保証人はどうするのかなどの問題が生じます。
不動産は金額も大きく、現金のように簡単に分割できないので、手続きは煩雑です。
離婚の際、不動産の財産分与がある場合には、早めに弁護士に相談をするのが良いでしょう。

不動産の財産分与は専門知識が必要となる難しい問題です。

目次

まずは名義や契約内容の確認を

家をどうするかについて取り決めをする前に、家の名義や住宅ローンの契約内容などを確認しましょう。
土地・建物の名義が誰になっているかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することでわかります。不動産に抵当権などの担保権が設定されている場合にも、登記簿謄本からわかります。

住宅ローンの契約内容は、契約書を確認し、誰が主債務者であるか、保証人であるかを確認しましょう。
主債務者や保証人としての義務は、離婚とは関係なく残ります。

家の評価額(価値)を調べる

離婚に際し、どのように財産分与するかという場面ですから、家の評価額を不動産業者に査定してもらう必要があります。

家の評価額がローンの残高より安い場合には、家を売却してもローンが残りますから(オーバーローン)、家は無価値として扱います。
反対に、家の評価額がローン残高より高い場合には、家を売却することで利益が出ることになりますから(アンダーローン)、その利益をどのように分与するかという問題になります。
※家が評価額通りに、すぐに売れるとは限りません。

実際にどうやって財産分与するか

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、ローンの名義人がローンを支払いながら、そのまま住み続けるケースが多いようです。
家を売却する場合には、残ったローンの支払いを、どちらが負担し、どのように支払っていくのかを取り決めないといけません。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合には、家を売却した利益を夫婦で分けるのがもっとも簡単です。
しかし、家を売却しない場合には、利益に該当する分を、家をもらう方がもらわない方に金銭で支払うなど、取り決めを行うことになります。

頭金は私が支払ったのに、財産分与は半分ずつ?

たとえば、住宅ローンの頭金は、自分の両親に支払ってもらった、あるいは婚姻前に貯めた自分の貯金を充てて支払った、というような場合があります。
このような場合には、その割合部分は、夫婦の共有財産ではなく、支払った方(妻あるいは夫)の固有の財産として評価される可能性があります。
単純に夫婦で2分の1ずつ分与する、というわけではないということです。
このような事情があり、財産分与でもめている場合には、早めに弁護士に相談するのが良いでしょう。

税金のことも注意

土地や建物の財産分与には、分与した人に「譲渡所得税」が課される場合があるので注意が必要です。また、分与された側にも、「不動産取得税」が発生します。

不動産の財産分与は、時には不動産会社や銀行との交渉もこなさなくてはならず、税金の問題もあり、専門知識が必要となる難しい問題です。のちのちのトラブルを避けるためにも、早めに専門家に相談しましょう!無用な争いを避け、早期に解決を図りたい方のご相談はこちらよりご予約を承っております。