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弁護士法人淡路町ドリーム

リフォーム工事代金の未収対策(建築・不動産)

リフォーム工事代金の未収対策

リフォーム工事代金の未収対策(建築・不動産)

リフォーム工事を終了したのに、できあがりが気にくわないと言って代金を払ってもらえない……。こんなトラブルありませんか。

開催日時

平成26年10月16日(木)

最近のリフォーム工事を巡るトラブルの特徴

契約内容、工事内容の確定の難しさ

もともと、リフォーム工事というのは、新築工事と違い、建築確認申請手続きがあるわけでは無いので、工事の内容がはっきり当初から確定しきれていません。詳細仕様設計書や、工事工程表がないことも多く、構造計算をするわけでもないので、契約内容に疑義が出てきた場合、そもそも、どういう契約だったのかはっきり特定することが難しくなってきます。
工事のやり方も、施主の方が目標像を感覚で頭の中に描いていることが多く、業者としても、やってみなければわからないことが多くなってきてしまい、とりあえずやってみよう、という受け方をしてしまうことが多くなります。
既存のものをどこまで利用するのかという問題も、価格に大きく影響してくるのに、そのまま利用できるのか、新しいものと変えた方がいいのかという根源的な問題さえ、「とりあえずやってみてから」という感覚で決めごとなしに始めてしまう人が多いのです。

追加、変更合意の確定の難しさ

仮に、契約内容や詳細仕様をきちんと決め、滑り出しは良好だったとしても、やっていくうちに、やはりここは削ってくれ、ここはもっと広げてくれ、この窓はこちらに開けてくれ、などなど、思いつきでいろいろな注文が来やすいのもリフォーム工事の特徴です。
そういった要望について、善意で応えているうちに、だんだんと要望が広がり、収拾が付かなくなり、これ以上はできないと言い始めた途端に、手のひらを返すように関係が悪化し、これまでの工事に感謝していた施主が、突然工事内容に文句をつけてきてお金を払わなくなるというケースが多発しています。
根底にある原因は、人的なつながりの希薄な注文者が登場するようになったことにあるのではないかと思います。釣り堀で魚を釣っていたときと違い、大海に打って出れば、モンスターを釣り上げる確率も増えてくるのは致し方ないことです。しかし、この時代、だからといって一見さんはお断り、という商法をしていたのでは、ジリ貧になってしまうことは間違いありません。
大海に打って出なければ、会社の成長も発展もありません。座して死を待つという事態にすらなりかねません。装備を整え、きちんとした羅針盤をもって、大海にこぎ出すことが必要なのです。

リフォーム工事のトラブルを防ぐコツ

工事の内容についての特定

ポイントは、以下の基本点をしっかり押さえておくことです。

  • 「何を」作るのか。
  • 「どうやって」作るのか。
  • 「いつまでに」作るのか。
  • 「いくらで」作るのか。

もちろん、品番や、部材、工法をできるだけ細かく押さえていくことは必要ですが、まず、その大前提として、リフォーム工事で大切なのは、顧客が、総論として、どういった方向性をリフォーム後の物件にイメージしているのか、を共有しておくことです。たとえば、レトロな感じ、モダンな感じ、かわいい感じ、とにかく清潔感……というように、イメージの世界で顧客の向いている方向と、自分たちが行おうとしている工事が道を違えていないかという、確認をしておくことが非常に重要なのです。
その上で、具体的な工事内容をできる限り特定していくことが必要になります。部材の色、形、材質、ボリューム、どのような希望があり、どのような合意ができているのか、見本を確認した経緯など、全ての履歴が残るようにしておく事が大切です。見積書はできるだけ細かく作る必要があると思います。

検収と代金支払いについての合理的な約束はできているか

検収の具体的な段取りについても、きちんとルールを決めておくことが大切です。リフォームの場合、新築の完成OKと違って、どこの段階で「できた!」と言い切れるのかが、不透明になりやすいのです。顧客を取ったこと(検収OK)のエビデンスのために、自社で明確なチェックシートを作って、顧客と一緒に検収作業を行うことがポイントです。そして、チェック項目について、一つずつ写真を残しながらチェックを行い、最後は署名押印をもらう、というような作業が絶対に必要なのです。
これと表裏の関係になっている代金の支払いについても、できる限りきちんと時期を決めておきましょう。

リフォーム工事において変更工事を行う際の注意事項

リフォーム工事の宿命として、どうしても、まず、やり始めてみないとわからない仕上がり感というのがあります。そうなると、工事をやり始めてから、「やっぱりこうしてほしい」「この壁は変えてほしい」といった要望が相次いでくることが多くあります。
たしかに、一度やってみないとわからないというのも事実です。しかし、変更や追加があった場合には、部材を変えること、工法を変えること、部材や工法が変わることに、施主が同意していること、その変更や追加によって、発生する追加費用を支払う約束はとれているのかという問題、さらには、追加変更工事により、工期が伸びても、それは業者の責任ではないのだから、遅延損害金の請求を行わないという、免責合意も取っておかなくてはなりません。
特に、営業店舗などのリフォーム工事においては、工期が遅れたことにより、店のオープンが遅れたことの損害だといって、膨大な営業損害を請求されることになりかねません。

施主のさらに無茶な要求についての対応

リフォーム工事は「とりあえず始めてみないとわからない」という部分を否定しがたいと述べましたが、施主によっては、施工業者から見たら、負の部分のほうが多いのではないかというような、無茶な変更を言ってくる方がいます。
大事なのは、もちろん、そうはいっても施主の要望ですから、応じられるところは応じてあげてかまわないのですが、工事全体の仕上がりから見れば、マイナスになるなんてこともあります。あるいは、プラスではあるが、他のところもいじらなければバランスがとれなくなり、結局、予想外にお金がかかる、というような結果になる事もあります。
あるいは、美観はよくなるが、強度が落ちるということもあります。こういった、負の副産物を伴う変更については、よく説明しても、ユーザーというのは、気に入っているときはプラスの点しか見ようとせず、プロの指摘には聞く耳持たないことが多くあります。ところが、そういう人に限って、気に入らない点が目立ってきたときは、すべて施工会社のせいにする傾向があります。このような身勝手に振り回されないためにも、きちんと負の副産物を指摘し、それをわかった上で、変更するという合意を取っておかないといけません。たとえば、

  • 指定された輸入のドアを使うと、導線が逆になる
  • ご希望の厨房機器に変更すると、排気量が格段に増え、従来予定していたダクトでは済まなくなる

等々、リスクを納得させることが必要であり、その上で、納得したことを証拠化する事が必要になってくるのです。

必要な証拠づくり

まずは、大筋のところで揉めないために、そもそも、どのようなリフォームの希望を持っていたのかを、きちんと共有し、形で残しておく事が必要です。当法人で、顧問会社などにリフォームの際に使うよう推奨しているのは、「私の夢シート」です。シート作りに必要と思われる項目を以下に示しておきましょう。これらは、後々に正反対の主張をされないためにも必要なのです。

  • 細かい仕様は専門家が入って詰めるとしても、まず、どのようなイメージでリフォームしようとしていたのか、という根本のところを残しておく。
  • できあがりについて、満足をしていると言っていても、言い分が変わることもありますので、検収表を作って、立ち会いの上、場所ごとの写真を収めてチェックをしてもらう。最後に署名押印をもらうことも必要
  • 言っていない」「聞いていない」の堂々巡りをさけるために、打合せには議事録を作成する。
  • 電話で言い合わないで、メール等で履歴を残す(意外にメールで救済されることが多い)。
  • 追加、変更については一つひとつ承諾書をとる。

「私の夢シート」はこちらからダウンロードできます。

リフォーム工事における今後の重要課題

こういう問題が起きないように、今後起こりうる、すべての業務形態を反映できる契約書を作ってほしいというような要望を受けることがよくありますが、現実的には、ケースバイケースで様々な事が起こってきますので、全てにおいて対応できる汎用性のある契約書というのは存在できません。
むしろ、発想を転換して、「書面がなければ、業務は行わない」という行動様式を徹底することが大切です。たとえば部材をAからBに変更するなら、変更した後にメールのやりとりがなかったか、と探したりしてはいけません。Bの新規見積もりを含む、AからBに変更しますという合意書が無ければ、AからBへの変更は絶対に着手しない、という行動様式を徹底することが重要なのです。これにより、書面がない業務は絶対にやっていないことになり、業務が行われているなら、必ず根拠となる書面が存在することになります。
最初は面倒かもしれませんが、これを徹底しない限り、確率の問題で、いつかはトラブルに巻き込まれます。それを最小限に防ぐためには、「書面無ければ業務無し」という態度を徹底させていくことがどうしても必要なのです。

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